1. Hình thức: Giao khoán công trình

Trên thị trường hiện nay có đến 99% nhà thầu đang áp dụng và là hình thức phổ biến nhất. Hầu như, họ sẽ cam kết không bán thầu nhưng sẽ giao khoán cho đội thợ bên ngoài để làm đặc biệt là phần thô. 
Giao khoán bạn có thể hiểu là hình thức mà nhà thầu (bên A) khoán gọn phần nhân công thi công cho toàn bộ công trình của chủ đầu tư cho bên nhận thi công xây dựng nhà ở (bên B) theo các thỏa thuận như: 
- Hình thức giao khoán: giao khoán trọn gói nhân công phần thô và nhân công phần hoàn thiện, từ phần sơn nước, thạch cao và điện nước. 
- Vật tư thi công toàn bộ công trình bao gồm cát, đá, gạch, bê tông, cốt thép sẽ do bên nhà thầu chịu trách nhiệm cung cấp. 
Ngoài ra, giá trị hợp đồng còn được tính dựa theo m2 nhân với đơn giá nhân công. Còn bên B tức là bên cung cấp sẽ phụ trách đưa các vật tư như cốp pha, giàn giáo, cây chống, thiết bị máy móc phục vụ thi công như: máy trộn bê tông, máy tời, máy khoan, đầm dùi…
Còn về phương thức thanh toán sẽ được chia thành từng đợt như điều kiện ràng buộc về cam kết và công việc hoàn thành, số nhân công, bảo quản vật tư từ bên nhà thầu, kỹ thuật công trình. 

• ​Ưu điểm của giao khoán công trình:

- Nhà thầu sẽ giảm bớt được các công việc và chi phí thiết kế như quản lý vật tư, trả lương cho nhân công, chi phí cho máy móc, thiết bị do bên B cung cấp.
- Tìm kiếm và thay đổi đội khoán mới thay thế, đây cũng là hình thức phổ biến
- Một nhà thầu có thể thi công cùng lúc nhiều công trình khi có quá nhiều đội khoán 
- Về chi phí xây nhà sẽ không biến động do đã khoán bớt cho bên B
- Ngoài ra, khi thời gian thi công bị kéo dài thì cũng không ảnh hưởng đến nhà thầu. 

• Khuyết điểm của giao khoán: 
  Việc giao khoán được ví như một con dao hai lưỡi vì khi tìm được đội tay nghề cao, có trách nhiệm trong thi công thì chủ đầu tư sẽ cảm thấy yên tâm. Ngược lại thì sẽ có nhiều hậu quả khó lường như:

- Chất lượng công trình chưa chắc chắn vì còn phụ thuộc vào tay nghề của từng cá nhân dù khối lượng công việc được đảm bảo, tay nghề của một đội thi công chỉ được kiểm chứng khi tiến hành thi công. 
- Sẽ dễ gặp phải tình trạng ngày đi làm, ngày nghỉ vì bị thiếu nhân công, hơn nữa nếu nhân công là người quen thì sẽ không đảm bảo tiến độ công trình. 
- Trách nhiệm bảo hành sẽ phân tán và chia đều cho đội khoán và nhà thầu, do đó cũng rất dễ xảy ra mâu thuẫn giữa 3 đơn vị với nhau
- Đội khoán sẽ là bên thuê máy móc, giàn giáo từ bên ngoài, nếu bị hư thì sẽ không có trang thiết bị thay thế cũng như không đủ điều kiện làm. Công trình và đội thi công sẽ dễ rơi vào thế bị động nếu không được quản lý và có kế hoạch tốt. 
- Sẽ hay gặp phải hao hụt và thất thoát vật tư bên ngoài công trình khi giao khoán
- Khi thi công xong, đội khoán sẽ dễ rời đi vì họ không có mối liên kết chặt chẽ với nhà thầu. 

 

2. Hình thức quản lý công trình theo công nhật

Công nhật là hình thức mà nhà thầu sẽ cung cấp toàn bộ trang thiết bị, vật tư, máy móc và cả nhân công cho tất cả công trình. Công nhân tại các công trình này sẽ được chấm công theo ngày và trả lương theo từng tuần. 

• Ưu điểm của công nhật: 
  Với hình thức công nhật sẽ có tất cả ưu điểm và khắc phục khuyết điểm của hình thức giao khoán

- Do công nhân là đội của công ty nên sẽ đảm bảo chất lượng công trình 
- Có thể dễ dàng điều phối công nhân từ công trình này qua công trình khác tùy vào hạng mục của công trình thi công.
- Nhà thầu sẽ có năng lực để thi công nhiều công trình cùng một lúc
- Tiến độ thi công sẽ được đảm bảo vì có thể điều phối nhân công phù hợp
- Thi công dựa trên kỹ thuật, kinh nghiệm và tiêu chuẩn của nhà thầu, không phụ thuộc vào tay nghề của thợ
- Công nhân tại nhà thầu gắn bó với công ty vì hiểu được quy trình làm việc, có ý thức gìn giữ vật tư vì thế mà đảm bảo chất lượng thi công
- Luân chuyển máy móc, vật tư, tái sử dụng chúng từ công trình này sang công trình khác
- Nhà thầu sẽ là người đứng ra nhận bảo hành trách nhiệm chính sau khi hoàn thành công trình

• Khuyết điểm của công nhật: Với cách thi công này sẽ không ảnh hưởng đến chủ đầu tư, người chịu trách nhiệm chính là nhà thầu. Việc này vừa là cơ hội để chứng minh nhà thầu uy tín vừa là thách thức. 

- Nhà thầu phải có năng lực quản lý máy móc, vật tư và cả nhân công
- Cần có chuyên môn và năng lực trong thiết kế thi công
- Kiểm soát tiến độ thi công cần đảm bảo chi phí xây nhà và không được vượt quá giới hạn cho phép
- Các bộ phận như kỹ sư kết cấy, kiến trúc sư, kỹ sư công trình, bộ phận vật tư và kế toán phải có sự phối hợp chặt chẽ với nhau. 

 

3. Bán thầu công trình

Việc nhà thầu trực tiếp ký kết hợp đồng với chủ đầu tư nhưng sau đó nhà thầy lại bán một phần hoặc tất cả cả khối lượng công việc cho một đơn vị khác sẽ được gọi là hình thức bán thầu. Và nhà thầu sẽ không phải là đơn vị đứng ra chịu trách nhiệm trực tiếp với chủ đầu tư về những đầu việc này. 
Tức là trên danh nghĩa thì nhà thầu A đang là người đứng ra chịu trách nhiệm toàn bộ công trình nhưng trên thực tế nhà thầu B mới chính là bên cung cấp nhân công và toàn bộ vật tư. Và việc bán thầu sẽ là giao kết giữa hai nhà thầu, họ làm trong bí mật, càng ít người biết càng tốt. Nhà thầu A sẽ có hoa hồng nhờ việc ký hợp đồng, còn bên B thì sẽ lời từ những việc thi công. Sau đó nhà thầu A sẽ nói với chủ đầu tư rằng nhà thầu B là chi nhánh phụ của họ, điều này được xem là hành vi lừa đảo. 
Và khi có vấn đề với công trình, khi chủ đầu tư khiếu nại thì sẽ khó giải quyết, vấn đề kéo dài do sự đùn đẩy trách nhiệm. 
Những nguyên do dẫn đến việc bán thầu như: nhà thầu không đủ năng lực thi công, họ không thể thi công cùng lúc quá nhiều công trình cùng lúc, khả năng quản lý nhân lực kém…

Do đó, khi xây nhà sẽ không được gọi là bán thầu nếu bạn quan sát có những đội thợ của nhà thầu về phần hoàn thiện như: đóng trần thạch cao, sơn nước, thi công điện nước m&e, thi công sắt, khi công đá, các đội cửa xingfa, tungshin, composite… tham gia vào quá trình dựng xây nhà ở. 
Nếu như chủ thầu xem trọng chủ đầu tư lên hàng đầu, họ sẽ luôn trau dồi, cải tiến thi công để nâng cao chuyên môn cho từng cá nhân của tổ chức. 

Trên đây là những kinh nghiệm được Matrix Design tổng hợp lại giúp chủ đầu tư có thể phân biệt được sự khác nhau giữa 3 hình thức xây dựng và mong rằng sẽ giúp bạn có được cái nhìn tổng quan và lựa chọn được hình thức xây dựng phù hợp nhất dành cho công trình của bạn.